Dans un marché immobilier ancien qui s’enfonçait dans la récession, avec une demande déprimée par la hausse des taux hypothécaires et le rationnement du crédit, l’année 2023 s’est terminée sur une baisse des prix de l’immobilier de 3,1%. Mais si les évolutions ont été très différentes selon les territoires, avec des baisses plus rapides dans les villes et départements les plus chers, les baisses de prix ont été notables durant l’été et au début de l’automne. Alors que la première moitié de l’année a été marquée par le ralentissement et les hésitations.

Cependant, depuis février 2024, la situation s’inverse. Avec le baisse des taux et le reprise de la production de crédit bancairele le nombre de compromis signés est en augmentation. Et la courbe des prix s’est inversée : à fin mai, en trimestriel glissant, la hausse est de 1,6% sur les compromis signés (+1,8% pour les appartements et +1,2% pour les maisons). C’est aussi 2,9% sur les prix affichés, la nouvelle offre retrouvant un certain dynamisme et rehaussant ses ambitions en termes de tarifs.

Cependant, comme malgré la baisse d’activité observée à partir de 2022 la hausse des prix était encore observée à la fin du printemps 2023, la baisse des prix pour 2023 a démarré à partir du point haut de la courbe des prix observé en mai-juin. . Par ailleurs, et comme d’habitude en période de ralentissement économique, l’évolution des prix signés est toujours à la baisse sur un plan annuel glissant, bien qu’en augmentation sur un plan trimestriel glissant : – 5,0% pour l’ensemble du marché (- 5,0% pour les appartements et – 4,9% pour les maisons).

La forte dépression des ventes de logements neufs a pesé sur la courbe des prix en 2023. Mais même si le secteur de la maison unifamiliale a connu la pire récession depuis les années 1980, les prix des logements neufs ont encore augmenté de 3,8% sur l’année : le ralentissement de la hausse des prix principalement dû à la déflation observée durant l’été, tandis que la pression sur les prix est réapparue au cours de l’automne (avec le renouvellement de la clientèle suite à l’annonce de la disparition prochaine du PTZ dans les zones B2 et C). En revanche, la baisse des prix des appartements commercialisés par les promoteurs s’est manifestée pendant une grande partie de l’année 2023.

D’autant que face à la baisse de la demande, les promoteurs ont accepté une révision des prix afin de réduire (un peu) le stock de biens disponibles à la vente : en 2023, les prix ont baissé de 0,3 %.

Mais depuis le printemps 2024, les prix des logements neufs se sont redressés. Dans un marché de la promotion immobilière toujours en difficulté, les prix des appartements augmentent lentement : avec à fin mai, + 0,3 % sur les trois derniers mois. D’un autre côté, le ascension Est rapide sur le marché immobilieravec + 3,1 % sur trois mois : la reprise de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits profitent pleinement à ce secteur, dont l’activité mijote depuis la fin de l’hiver.

Fin mai 2024, dans presque toutes les grandes villes (plus de 100 000 habitants), les prix des appartements anciens ont baissé sur un an : en moyenne, la baisse est de 4,8 % (- 5,0 %, France entière). Seules les villes d’Amiens et Metz font exception, avec des hausses de plus de 8% sur un an, après une hausse quasi ininterrompue des prix depuis janvier 2019.

Dans d’autres grandes villes, la baisse s’est produite à la fin de l’été 2023, à partir d’un point haut de la courbe des prix généralement situé à la fin du printemps. Mais depuis février dernier, la courbe des prix s’est inversée : et dans 70 % des communes de plus de 100 000 habitants, les prix signés augmentent désormais sur 3 mois (tout comme les prix affichés, en réponse à la hausse des ambitions des vendeurs revenant à le marché).

La hausse des prix des appartements anciens est rapide (10 % et plus, sur les trois derniers mois) dans plusieurs villes : Annecy, Nancy, Reims, Strasbourg et Toulon, voire Boulogne-Billancourt. Il est de l’ordre de 4% au Havre, Nantes, Rennes et Toulouse. Alors que dans d’autres grandes villes, la hausse n’est encore que de quelques pour cent (Lille, Montreuil ou Nice par exemple).

En revanche, les prix baissent encore sur 3 mois (de 2 à 3%), même si la baisse ralentit, à Lyon, Marseille et Paris : en raison du niveau des prix pratiqués, trop chers au vu des possibilités d’emprunt et le blocage du marché de la revente qui se poursuit dans ces villes.

La baisse des prix reste néanmoins rapide (au moins 9 % sur 3 mois) à Grenoble et Saint-Etienne : contrairement à d’autres grandes villes, elles ne parviennent pas à échapper à une trajectoire de récession des valeurs immobilières.

Dans les grandes villes (Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris), les prix des appartements anciens baissent rapidement (au moins – 8 % sur un an). Et la baisse qui s’est renforcée depuis un an est généralement plus rapide dans le centre-ville qu’en périphérie : les niveaux de prix qui y sont observés y contribuent largement, dans un contexte de rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant. Aussi l’écart relatif de prix entre centre et périphérie s’est réduit, atteignant 30 % dans la métropole du Grand Paris et 10 % dans les autres métropoles : le déplacement de la demande vers les communes périphériques s’essouffle au fil des mois.

En revanche, dans d’autres métropoles (Montpellier, Nancy, Nice et Strasbourg), les prix des appartements anciens baissent lentement (environ 1 % sur un an). Et à l’exception de Strasbourg, la baisse des prix est plus rapide dans le centre-ville, en raison des difficultés d’accès au crédit qui freinent une partie de la demande. Par ailleurs, dans ces métropoles, l’écart relatif de prix entre centre et périphérie a pratiquement disparu : la demande privilégie nettement les communes périphériques (et le modèle de la maison individuelle) dès que ses moyens budgétaires et financiers le permettent.

Par ailleurs, dans la plupart des métropoles, la baisse lente et modérée des prix de l’immobilier observée au cours du premier semestre 2023 a laissé la place à une baisse souvent rapide (au moins 9 % sur un an), malgré une préférence pour la demande de maisons individuelles. toujours forte (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif) : dans les métropoles de Bordeaux, Lille, Lyon, Nancy, Nantes, Paris et Toulouse où les niveaux de prix pratiqués sont devenus plus difficiles à supporter.

Les baisses de prix concernent alors aussi bien le centre-ville que la périphérie : la remise de prix de la périphérie par rapport au centre reste partout très forte.