Evolution de la marge commerciale
Hausse générale des marges en 2024
En 2024, le niveau des marges commerciales s’établit à 8,5% pour l’ensemble du marché, bien au-delà des niveaux élevés observés dans le passé (à 60% au-dessus de la moyenne de longue période) et en hausse de 22% sur un an (+94% depuis juin 2022). Depuis le début de l’année 2024, la hausse des marges est nettement plus lente qu’avant, principalement en raison de la reprise des transactions sur les marchés en pénurie et de la hausse des prix des logements anciens observée dans la plupart des villes. Une telle évolution s’observe aussi bien sur le marché des appartements (8,1% et +79% depuis juin 2022) que sur le marché des logements (8,9% et +107% depuis juin 2022).
La hausse des marges observée depuis l’été 2022 représente essentiellement l’expression de la baisse générale de la demande déstabilisée par le changement de stratégie de la BCE et la hausse des taux des crédits immobiliers tout au long de l’année 2023, et surtout par le durcissement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France.
Mais après un an d’hésitation puis de reprise du marché, le niveau des marges diffère largement d’une région à l’autre. Les marges sont restées les plus élevées dans les régions où les prix sont les plus bas (Auvergne, Bourgogne et Limousin, notamment) : sur ces marchés structurellement étroits, l’activité n’a pas rebondi en 2024 malgré des prix plus bas qu’ailleurs. Car face à une demande malmenée par les pertes de pouvoir d’achat et face au rationnement du crédit, la réalisation des ventes nécessite très souvent une révision des prix affichés : mais cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet et l’activité ne pourrait pas se redresser. .
En revanche, les marges sont les plus faibles dans les régions où les prix restent élevés compte tenu du durcissement de l’accès au crédit (Alsace, Ile de France, PACA, Rhône-Alpes) : des marges faibles, rarement synonymes d’avantage pour la demande, révèlent alors un situation de pénurie de biens disponibles à la vente. Car comme les fournisseurs ne sont pas forcément prêts à accepter une perte sur le produit de la vente, ils préfèrent se retirer du marché si la demande remet trop en question leur proposition de prix : et dans ces régions, la reprise de l’activité a a presque toujours été sensible en 2024.
« Nous ressentons un regain d’activité, notamment dans les biens d’investissement. La baisse des taux d’emprunt, combinée à une sensibilisation accrue des propriétaires, a joué un rôle très important. Les conseillers qui réussissent le mieux en ces temps de vaches maigres sont ceux qui suivent leurs acheteurs avec beaucoup d’assiduité. Le partage, la force de notre réseau, est aussi un atout majeur pour nous aider à réussir en ces temps difficiles. “
Bertrand Dubus – Amiens


Evolution du nombre de transactions en France
Après la reprise de 2024, incertitude pour 2025
À partir de février 2024, les achats de logements anciens par les particuliers ont commencé à se redresser. En effet, durant l’automne 2023, les intentions d’achat des ménages se sont redressées, comme l’atteste l’Insee. Et la demande, tirée par l’amélioration des conditions de crédit (taux et durée) s’est renforcée tout au long de l’année 2024, bénéficiant de l’augmentation de l’offre de crédit des banques. Ainsi, mesurées sur un plan trimestriel glissant, les ventes ont augmenté de 13,1% sur un an à fin novembre : il y a un an à la même époque, l’activité avait chuté de 31,5% !
La reprise a donc été vigoureuse, même si l’analyse de la situation au prisme de l’évolution des actes signés (en retard de 3 à 4 mois sur la réalité du marché que rapporte LPI) n’a permis de s’en rendre compte que récemment.
D’autant que l’activité du vieux marché a été sérieusement dégradée par 4 années de baisse des ventes. Et même si la récession qui s’est terminée a été moins sévère que celle de 2008-2009, elle a provoqué un effondrement du secteur que beaucoup n’imaginaient pas revoir ou n’avaient pas encore vécu. D’autant que pour la première fois depuis 40 ans, l’absence de soutien public au secteur et le rationnement du crédit décidé par la Banque de France ont transformé en une sévère récession ce qui n’aurait dû être qu’une mauvaise parenthèse.
Toutefois, la hausse des ventes aura été telle qu’au final, le nombre d’accords signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. L’amélioration des conditions de crédit devrait se poursuivre en 2025. L’activité devrait donc poursuivre son redressement, avec une croissance de 7 à 8%.
Néanmoins, les incertitudes politico-économiques actuelles sont plus prononcées que l’été dernier, sans aucune visibilité sur les mesures de relance gelées par le renversement du gouvernement précédent. Le risque d’une année 2025 de très faible croissance des ventes ne peut donc être exclu.


Evolution du nombre de transactions en Île-de-France et en province
Une année 2024 mitigée
La forte augmentation du nombre de compromis signés observée partout en France au cours des derniers mois de 2024 ne l’a pas été partout. Les ventes stagnent toujours en Lorraine. Et la hausse de l’activité reste limitée (environ 5 %) dans certaines régions de province (Auvergne, Bourgogne, Languedoc-Roussillon, Limousin et Midi-Pyrénées), ainsi qu’en Ile de France. Ailleurs, les augmentations sont désormais à deux chiffres. Ils dépassaient même les 20 % dans certaines régions (Alsace, Centre, Haute Normandie, PACA, Pas de Calais et Rhône-Alpes).
Ainsi, le bilan global pour 2024 est mitigé. Ainsi le nombre de compromis signés en 2024 est stable par rapport à 2023, l’activité a augmenté de plus de 10 % sur l’ensemble de l’année en Alsace, en Haute-Normandie et dans le Pas de Calais ; et un peu moins de 5 % en Picardie et en Rhône-Alpes. D’une manière générale, la Province a davantage bénéficié de l’amélioration des conditions de crédit et du rebond de l’offre de certains établissements de crédit que l’Ile de France, du fait de niveaux de prix mieux en adéquation avec les capacités d’achat des ménages : la demande a alors pu réagir plus facilement. aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France.
Les ventes ont néanmoins stagné sur l’ensemble de l’année en Champagne-Ardenne, en Ile de France, en Midi-Pyrénées en PACA et dans les Pays de la Loire.
Et dans les autres régions de province, les ventes ont encore baissé : avec des baisses allant jusqu’à 10 % en Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes.


A propos du LPI – baromètre iad
L’association « Les Prix Immobiliers » a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs offrant aux différents acteurs un outil précis de connaissance du marché.
Les membres actuels sont :
BNP Paribas Residentiel CHH, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale et Sogeprom
Découvrez le baromètre des prix de l’immobilier en France