Comme d’habitude au début de l’automne, lorsque la pression estivale de la demande commence à s’atténuer, le niveau des marges commerciales augmente. Puis à l’approche du printemps, les marges se relâcheront avec le retour de l’activité.

Or, la hausse des marges observée depuis l’été 2022 représente essentiellement l’expression de la baisse générale de la demande déstabilisée par le changement de stratégie de la BCE et la hausse des taux des crédits immobiliers tout au long de l’année. année 2023, et surtout par le durcissement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France.

Pour l’ensemble du marché, les marges s’établissent alors à 8,6% en octobre, en hausse de 96% depuis juin 2022. Et si depuis le début de l’année 2024, la progression des marges a été nettement plus lente qu’auparavant (du fait principalement de la reprise des transactions en rupture de stock marchés), ils croissent encore de 10% depuis janvier (contre + 38% en 2023 et 29% au 2ème semestre 2022).

Sur le marché des appartements, la progression des marges reste limitée depuis le début de l’année sur le 2 au 5 pièces : en revanche, les marges ont récemment augmenté très vite sur les studios et 6 pièces et plus (+ 50 % au cours des 3 dernières mois et + 30% depuis le début de l’année). Les marges restent alors faibles (5 ou 6 %) dans les régions où la pression de la demande est forte, dans un contexte de pénurie d’offre (Alsace, Bretagne, Ile de France, PACA et Rhône-Alpes) ; mais ils sont élevés (9 ou 10 %) lorsque la demande peine à boucler ses plans de financement, malgré des prix bas (Haute-Normandie, Limousin et Lorraine).

Sur le marché de l’immobilier, les marges ont surtout augmenté récemment sur les biens de 7 pièces ou plus : + 30 % depuis le début de l’année (+ 109 % depuis juin 2022). C’est en effet sur le marché immobilier que le ralentissement de la hausse des prix a été le plus rapide, nécessitant de nombreuses négociations en raison du rationnement du crédit mis en place par la Banque de France. Mais si cette situation est générale, les marges restent les plus élevées aussi bien dans les régions peu coûteuses (Limousin ou Lorraine) que dans celles où la pression de la demande reste forte (Aquitaine, PACA ou Rhône-Alpes).

Pendant 3 mois, de novembre 2023 à janvier 2024, les ventes de logements anciens aux particuliers sont tombées à un point bas : comparable à celle du début 2009, lorsque les marchés immobiliers étaient durement frappés par la crise économique et financière venue des Etats-Unis. .

Ainsi en janvier 2024, mesurée en niveau annuel glissant, l’activité a chuté de 21,4% sur un an.

Mais à partir de février 2024, portée par l’amélioration des conditions de crédit (taux et durée), la demande a commencé à se redresser.

Lentement au début, puis plus clairement au printemps. Mesurées en rythme trimestriel glissant, les ventes ont augmenté de 6,6% sur un an au 2ème trimestre. Et durant l’été, le rebond s’est confirmé, transformant en reprise ce qui jusqu’alors ne pouvait apparaître que comme une amélioration.

Mais cette reprise n’est pas encore suffisante (en vigueur et en durée) pour provoquer un retournement du niveau annuel des ventes : à fin septembre, le rythme de baisse des ventes était encore de 11,4% (-21,4% en janvier). Même si la reprise est bel et bien là, elle n’était pas encore suffisamment visible, pour beaucoup.

La hausse des ventes s’est néanmoins renforcée en octobre, avec +11,3% sur trois mois. Aussi le nombre de compromis signés de janvier à octobre 2024 est désormais quasiment identique à celui des 10 premiers mois de 2023. Bien entendu, l’activité reste inférieure de 31,7% à celle de 2019 (- 26,2% par rapport à 2021). Mais la courbe annuelle du niveau des ventes a atteint son point bas et devrait se redresser début 2025.

« En octobre, le marché immobilier a fait preuve d’une bonne stabilité, malgré un contexte économique plus complexe. Les acheteurs sont toujours présents, mais leurs attentes se précisent, avec un fort intérêt pour des biens de qualité et bien situés. Cela souligne l’importance d’une évaluation juste et d’un développement minutieux des propriétés pour répondre à leurs exigences.
Vanessa GENOD – Aix en Provence

Sur les 3 derniers mois, le nombre de compromis signés enregistre une hausse soutenue (France entière, + 11,3%). Après de nombreuses hésitations, l’activité a progressé plus rapidement en Province (+13,7%) qu’en Ile de France (+5,9%) où la demande reste contrainte par l’accès au crédit volontairement resserré par la Banque de France et des niveaux de prix souvent trop élevés par rapport aux autres pays. aux capacités d’achat des ménages. Par contre, la Province profite grandement de l’amélioration des conditions de crédit et du rebond de l’offre de certains établissements de crédit.

Aucune région n’est épargnée par le regain d’activité observé récemment. Toutefois, cinq d’entre elles représentant 17 % du marché national n’ont pu bénéficier que d’une légère hausse de leurs ventes (quelques pour cent) : la Basse-Normandie, la Bretagne, le Languedoc-Roussillon, le Limousin et la Lorraine. Dans ces régions, où les prix commencent à augmenter lentement comme ailleurs, la demande reste pénalisée par le niveau des apports personnels exigés. Alors que dans trois autres régions (Aquitaine, Franche-Comté et Midi-Pyrénées) représentant 12 % du marché national, la demande n’a pas encore réussi à se redresser nettement et n’affiche qu’une hausse modérée (de l’ordre de 5 %).

Ailleurs, les ventes ont souvent augmenté très rapidement. Environ 10 % « seulement » en Auvergne et en Poitou-Charentes. Et au moins 15% dans les autres régions de la Province représentant 46% du marché national : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposé, l’offre de crédits bancaires ayant été mobilisée afin d’atténuer la récession. tendances du marché.