Au cours de l’été, ce qui aurait pu ressembler à une simple reprise du marché de l’existant s’est transformé en une reprise durable. Malgré les incertitudes économiques et financières qui ont modifié l’environnement de marché, la reprise des ventes de logements anciens aux particuliers s’est accélérée.

Ainsi la hausse des prix s’est encore renforcée, en Province et dans la plupart des grandes villes, dont Paris. La courbe des prix s’était inversée en mars et fin août, en rythme trimestriel glissant, la hausse était de 2,0% sur trois mois pour les compromis signés (+1,5% pour les appartements et +2,6% pour les appartements). maisons). Et après 6 mois de progression, les prix affichés ont encore augmenté de 2,3% en août (et même de 4,2% sur le marché immobilier) laissant émerger de futures évolutions des prix signés.

Toutefois, le mois d’août a rarement été le meilleur mois de l’année en termes d’évolution des prix. Mais cette année, la nouvelle offre revient clairement à des propositions tarifaires plus ambitieuses qu’auparavant. Comme d’habitude lorsque le marché reprend des couleurs, les vendeurs deviennent plus audacieux. Surtout dans un contexte de pénurie générale de logements, neufs et anciens !

Mais bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des hausses se renforce au fil des mois, les prix signés restent sur une tendance baissière sur un plan annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec – 3,2 % pour l’ensemble du marché, contre – 4,7 % en avril et mai. Il faudra cependant attendre encore plusieurs mois (probablement au printemps 2025) pour que la courbe des prix mesurée en niveau annuel glissant se retourne.

La demande de logements neufs se renforce depuis le printemps dernier, encouragée dans ses projets par l’augmentation de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit. Mais pour l’heure, si l’offre des constructeurs de maisons individuelles se redresse doucement, celle des promoteurs privés n’est pas encore parvenue à sortir d’une crise sans précédent, tant par son ampleur que par les conséquences du manque de soutien des pouvoirs publics. Et l’insuffisance de l’offre neuve n’est pas synonyme d’une hausse nette et significative des prix des logements commercialisés, comme on l’observe sur le marché de l’existant. Les conditions de formation des prix ne sont pas les mêmes, dominées par des déséquilibres quantitatifs entre l’offre et la demande et la capacité d’accès au crédit de la première ; mais régi par les contraintes d’offre dans les nouvelles constructions.

Ainsi, si les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent au fil des mois, les perspectives d’inversion de la courbe des prix diffèrent entre le marché de l’immobilier et celui des appartements.

Sur le marché de l’habitation individuelle, avec la lente remontée du niveau des ventes des constructeurs amorcée au printemps, le rythme de baisse des prix mesuré en rythme annuel glissant se maintient à 0,8% sur un an depuis mai dernier. Et au-delà de l’affaiblissement saisonnier de l’activité en août et de son impact sur les prix de vente, l’inflexion de la courbe des prix se confirme.

En revanche, sur le marché de la promotion immobilière, les prix des appartements continuent de baisser à un rythme assez soutenu.

En août, en rythme annuel glissant, la baisse s’est stabilisée à 2,8% sur un an : mais sans encore annoncer un retournement prochain de la courbe des prix.

La hausse des prix des appartements anciens s’est poursuivie au cours de l’été, quoique à un rythme plus lent qu’à la fin du printemps, comme c’est l’habitude en août. Toutefois, la hausse des prix s’est renforcée dans 70 % des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : elle était alors de 5,4 %, en moyenne. Et sur les 3 derniers mois la hausse des prix des appartements a été d’au moins 2%, dans la moitié des grandes villes : à un taux moyen de 7,4% ! Et si cette hausse reste forte à Marseille (+ 4,1 %), le rebond se confirme à Paris à un rythme beaucoup plus modéré (+ 0,6 %), mais néanmoins remarquable.

Par ailleurs, durant l’été, les prix ont augmenté de 3,5% (en moyenne) sur trois mois dans 67% des villes de province. Mais compte tenu de la baisse des prix observée en 2023, en rythme annuel glissant, les prix augmentent sur un an dans « seulement » 35 % des villes de province (contre 23 % en juin), de 5,7 % en moyenne : avec par exemple, des hausses de 10 % ou plus dans les villes de plus de 400 000 habitants comme Brive-la-Gaillarde, Grasse ou La Roche-sur-Yon, ou encore Chalon-sur-Saône. La hausse se généralise et s’observe (à un taux de 5% et plus) dans les grandes villes comme Amiens, Limoges ou Metz. Et lorsque la baisse se poursuit, elle devient moins rapide, de mois en mois : durant l’été, le taux de baisse a ainsi diminué de 1 point à Besançon, Lille ou Strasbourg ; et 2 points à Caen, Mulhouse ou Rennes.

Ainsi, la baisse est désormais trois fois plus lente en Province qu’en Ile de France : – 1,9 % sur un an (- 3,2 % en juin) contre – 6,0 %.

Car même si le marché se redresse également en Ile de France, les prix des appartements peinent à décoller. Cependant, depuis avril dernier, la hausse est constatée sur un rythme trimestriel glissant : et durant l’été, le taux de baisse a diminué de 1 point dans 61 % des villes franciliennes. Ainsi, fin août, les prix ont augmenté de 1,1% sur trois mois. Cela confirme la transformation de la situation francilienne, mais compte tenu du rythme de baisse observé jusqu’à présent, l’inversion de la courbe des prix sera plus lente qu’en Province.

« Le marché regorge de nombreuses opportunités ! Les appartements/maisons à moins de 250 000 euros se vendent plus facilement que les autres. On sent vraiment que les acheteurs se réveillent et cela laisse présager de belles choses pour la fin de l’année.

Gaël Sergere – Lyon

Le centre métropolitain du Genevois français, la partie française du Grand Genève, peut facilement être comparé à certaines des grandes métropoles. Avec 117 communes (8 intercommunalités), elle accueille plus de 436 000 habitants : le double de celle de Brest Métropole ou de la Métropole du Grand Nancy ; mais bien sûr, environ trois fois moins que la Métropole européenne de Lille ou la Métropole de Lyon ; et près de quatre fois moins que la Métropole Aix-Marseille-Provence.

Car hormis Annemasse et Thonon-les-Bains (avec près de 40’000 habitants chacune), les communes qui composent le Grand Genève sont plutôt petites, voire très petites. Mais compte tenu des déséquilibres d’un marché immobilier frontalier très convoité et qui subit de plein fouet les conséquences d’une pénurie de logements bien ancrée côté suisse, les prix des appartements anciens rivalisent largement avec ceux des principales métropoles françaises. À 4 280 €/m² en août 2024, ils sont comparables à ceux des métropoles de Lyon et Strasbourg ; et loin devant (de l’ordre de 75 % de plus) celles des métropoles de Brest, Nancy ou Rouen, ou encore Grenoble-Alpes-Métropole.

Par ailleurs, le prix moyen des appartements dans le Grand Genève se situe dans le quart supérieur des 178 villes de la Métropole de plus de 40’000 habitants. Et le rythme de hausse de ses prix (+ 4,6 % sur un an) est nettement plus rapide que celui observé dans les grandes métropoles (- 3,5 % en moyenne) ou dans les villes de plus de 40 000 habitants : il se situe ailleurs parmi les 5 % d’habitants. villes dont les hausses de prix ont été supérieures à 4,5% sur un an.