Le niveau des marges commerciales continue d’augmenter, jusqu’à atteindre des niveaux inconnus dans le passé. Pour l’ensemble du marché, les marges s’établissent à 7,5%, en hausse de 91% depuis juin 2022, avant le changement de stratégie de la BCE et la hausse des taux des crédits immobiliers. Mais depuis début 2024, la hausse des marges est bien plus lente : + 7,6 % depuis janvier, contre + 38,3 % en 2023 par exemple.

Car avec la reprise du marché et la hausse des prix des biens anciens, les termes de négociation évoluent.

Mais la différence est nette entre le marché des appartements et celui des maisons.

Sur le marché des appartements, la hausse des marges n’est que de 3,1% depuis le début de l’année (contre +71% entre juin 2022 et septembre 2024). Par ailleurs, les marges baissent sur les grands appartements, avec par exemple – 38% sur les 5 pièces et plus. Alors que la quasi-stabilité prévaut sur 2 à 4 pièces. Seuls les studios enregistrent encore des progrès (+22% depuis le début de l’année).

Et les marges sont désormais tombées au plus bas (4 ou 5 %) dans les régions connaissant la plus forte pression de la demande, dans un contexte de relative pénurie d’offre (Alsace, Ile de France, PACA et Rhône-Alpes). ), quel que soit le niveau des prix pratiqués. Alors qu’ils restent élevés lorsque la demande est moins puissante ou peine à boucler ses plans de financement malgré des prix bas (Auvergne et Limousin par exemple, avec des marges de 10 % et plus).

En revanche, les marges augmentent toujours rapidement sur le marché immobilier : + 10,9 % depuis le début de l’année (+ 109 % depuis juin 2022).

Ils progressent également rapidement depuis le début de l’année pour les 3 et 4 pièces (+ 12 %, à 8,8 % en moyenne) et surtout pour les 7 pièces et plus (+ 17 %, à 9,9 % en moyenne). C’est en effet sur ce marché immobilier que la hausse des prix affichés est désormais la plus rapide et nécessite de nombreuses négociations en raison du rationnement du crédit mis en place par la Banque de France. Mais cette situation est générale, les marges restant les plus élevées dans des régions qui ne sont pas forcément les plus chères (Bourgogne, Limousin ou Lorraine).

Depuis le début de l’année, le vieux marché s’est redressé. L’amélioration s’est confirmée au printemps, avec une progression lente mais régulière des ventes. Puis au cours de l’été, le rebond s’est confirmé. Ce qui aurait pu apparaître au premier semestre comme une amélioration a pris l’allure d’une reprise.

Ainsi, en année glissante, alors qu’en janvier l’activité a chuté de 21,4% sur un an, le taux de baisse des ventes aux particuliers n’était que de 11,4% à la fin de l’été. De plus, les ventes totales réalisées au cours des 9 premiers mois de 2024 ne sont en baisse que de 2,7% sur un an.

Certes, depuis juillet, généralement l’un des deux meilleurs mois de l’année, la dynamique de reprise a pu sembler s’essouffler. Mais c’est habituel : août reste le pire mois de l’année (- 23,6 % entre juin et août sur le long terme, – 26,5 % cette année). Et septembre n’est qu’un mois pour le redémarrage du marché : il faudra attendre octobre pour que la demande retrouve toute sa vigueur.

La reprise est donc là. Mais le nombre de compromis signés sur les 9 premiers mois de 2024 reste inférieur de 22,7% à son niveau moyen de long terme. Ainsi, si la chute du marché n’a pas été aussi forte dans l’ancien que dans le neuf, il faudra encore du temps pour que les ventes retrouvent les niveaux d’activité élevés de la fin des années 2010. Tant que perdurera le rationnement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France, ce n’est pas l’amélioration des conditions du crédit (taux et durée) qui, à elle seule, permettra de retrouver des jours heureux.

« Le marché immobilier du secteur commence à reprendre de la vigueur, nous n’avons pas encore eu de redressement de la courbe des prix, mais plutôt un ralentissement de la baisse. Les taux de financement sont stables et permettent à un grand nombre de clients de pouvoir emprunter.

Fabrice Houche – Mulhouse

Durant l’été, le nombre de compromis signés a augmenté de 3,1% dans toute la France. La hausse des ventes est comparable entre l’Ile de France (+3,6%) et la Province (+2,8%). Mais dans la Province, les évolutions observées diffèrent assez largement selon les régions, le rétablissement du marché immobilier ancien n’étant pas encore généralisé.

Car certaines régions restent encore à l’écart du regain d’activité qui s’est poursuivi durant l’été. Cinq régions représentant 20 % du marché national ont enregistré une baisse d’activité de 10 %, en moyenne : l’Aquitaine, la Basse-Normandie, la Franche Comté, le Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées. Dans ces régions, où après avoir (très souvent) fait preuve d’une rigidité à la baisse, les prix commencent à augmenter comme ailleurs, la demande reste clairement pénalisée par le niveau des apports personnels exigés. Trois autres (Auvergne, Bretagne et Lorraine) représentant 11% du marché national supportent toujours une baisse de la demande, bien que moindre (environ 5%) : les niveaux de prix pratiqués et la situation économique d’une partie des acheteurs potentiels pèsent sur l’activité, compte tenu du rationnement du crédit en vigueur.

Dans plusieurs régions (Alsace, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Pays de la Loire et Rhône-Alpes) qui représentent 22% des ventes réalisées en France métropolitaine, quand les prix pratiqués restent abordables (en tenant compte des revenus des acheteurs potentiels) , le niveau d’activité a augmenté rapidement (de 15 % en moyenne) : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’apport personnel élevé imposées, l’offre de crédits bancaires ayant été mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés.

Ailleurs, les ventes ont augmenté d’environ 5% en moyenne. Dans ces régions, des niveaux de prix a priori abordables au regard de la demande présente sur le marché et une offre de crédit dynamique ont permis à l’activité de poursuivre son redressement.