Même si l’activité reprend depuis février, la récession du marché de l’immobilier ancien qui dure depuis plusieurs années se poursuit. Et le difficultés à réaliser des ventes sont toujours présente : avec une certaine horaires de vente inhabituels face à un demande fragilede la risques d’annulation important compte tenu de la Rationnement du crédit et bien sûr, marges de négociation maintenant à des niveaux exceptionnellement élevés. La fluidité du marché a rarement été aussi mauvaise et les reventes sont devenues difficiles dans les grandes villes, tandis que la réalisation des primo-accessions ne s’est guère améliorée dans le reste du territoire.

Ainsi depuis la fin de l’été 2023, et partout sur le territoire, le niveau des marges commerciales reste bien supérieur à sa moyenne longue période : pour l’ensemble du marché, il s’élève à 8,8% en mai 2024, contre 4,8 % en moyenne depuis 2010, soit une hausse de 60 % sur un an. Une telle situation s’observe aussi bien sur le marché des appartements (marges de 8,7%, contre 4,4% en moyenne depuis 2010) que sur celui des maisons (marges de 8,9%, contre 5,3% sur longue période).

LE les marges sont les plus élevées (10% et souvent plus) sur maisons de 3 pièces ou moins ou sur le très grands appartements (6 pièces et plus) et de très grandes maisons (8 pièces et plus) : pour les petits logements, en raison des exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France, pour les primo-accédants ; pour d’autres, en raison du niveau des prix rendu inaccessible par le rationnement du crédit, sauf lorsqu’une revente préalable atténue le besoin de crédit.

La dégradation du marché observée en 2023 a été moins prononcée que celle des subprimes en 2008-2009 ou que le choc de la suppression du PTZ dans les premiers en 2012 par exemple. Mais après une année 2022 déjà marquée par la récession, les ventes ont chuté de 25,2 % entre 2021 et 2023 (de 31,8 % depuis 2019, avant la mise en place du rationnement du crédit). Et encore une fois, ceci récession a été alimenté par décisions publiques nationales (les rationnement du crédit instauré par la Banque de France) et extérieur (le changement de stratégie monétaire de la BCE).

Aussi, les banques françaises ont œuvré à redynamiser le marché : en bmaintien des taux des crédits accordés à partir de janvier (taux passant sous la barre des 4% en février) et, pour beaucoup d’entre eux, en augmentant significativement leurs offres de crédit.

Dès février, le nombre de compromis signés a donc pu rebondir : la hausse est même prononcée (en niveau trimestriel glissant fin mai, + 29,7 % en trimestriel, après une mauvaise fin d’année 2023).

Cependant et en l’absence d’assouplissement du rationnement du crédit, l’activité du marché de l’immobilier ancien n’a pas encore retrouvé ses niveaux de 2019 ou 2021. Pour les 5 premiers mois de 2024, le nombre de compromis signés reste inférieur de 11,9% à celui de 2024. le niveau qu’il serait en 2023, à la même période (et même 32,5% par rapport à 2019). Certes, la baisse des taux de la BCE devrait amplifier la reprise des marchés, permettant à certaines banques encore « détendue » de relancer leur production de crédit. D’un autre côté, le incertitudes économiques et financières né de la dissolution de l’Assemblée nationale va peser sur la reprise des ventes.

Aussi, même si le second semestre devrait permettre à la reprise de se consolider, 2024 restera une année de croissance très lente des ventes de logements existants.

Depuis février 2024, les ventes de logements anciens aux particuliers reprennent, France dans son ensemble : et à fin mai, en trimestriel glissant, l’activité n’a reculé que de 2,1 % sur un an. Mais les évolutions récentes de l’activité ont été très différentes selon les régions et la France reste divisée en trois grands secteurs.

Dans plusieurs zones métropolitainesquand le le niveau de prix est abordable (en tenant compte des revenus des candidats à l’achat), le le niveau d’activité a augmenté. Dans ces régions, qui représentent près de 40 % des ventes en France métropolitaine, la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, compte tenu des tarifs pratiqués. Pourtant, dans ces régions, les conditions économiques (pouvoir d’achat et niveau de chômage) sont loin d’être les meilleures, mais l’offre de crédits bancaires a été largement mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés. Ainsi, les ventes ont augmenté d’au moins 10 % en Alsace, Champagne-Ardenne et Haute-Normandie ; et environ 3% en Bourgogne, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Picardie, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes.

Dans 20% des régionsoù le prix sont moins durable (n’ayant pas beaucoup baissé ou confronté à une demande pénalisée par la conjoncture économique) en tenant compte des exigences d’apport personnel, la demande n’a pu s’adapter que difficilement et l’activité a chuté de 10 % ou plus. Dans ces régions (Aquitaine, Bretagne, Franche Comté, Limousin et PACA) où les achats des particuliers représentent près d’un quart du total des transactions de la Métropole, le la chute des ventes a contribué au blocage de toute la chaîne immobilière (marché locatif et achats de logements neufs).

Ailleurs, les ventes ont chuté au même rythme que l’ensemble du marché. Dans ces régions, bien que très différentes en termes de taille des marchés et de caractéristiques (socio-démographiques et budgétaires) de la demande, les baisses de prix n’ont pas permis de relancer l’activité.