Avec la reprise des ventes de logements anciens qui s’est confirmée durant l’été, la hausse des prix s’est renforcée. La pression de la demande, dans des zones où l’insuffisance de construction et les déséquilibres quantitatifs qui en découlent ne font que s’accentuer depuis plusieurs années, ne pourrait qu’alimenter la hausse des prix.

Dès les premiers mois de 2024, la transformation de la demande a créé les conditions nécessaires au renversement de la courbe des prix. Malgré les incertitudes économiques et financières qui ont modifié l’environnement des marchés, puis le climat d’instabilité politique qui a suivi la dissolution de l’Assemblée nationale, le retour des ménages les plus aisés s’est accompagné d’une montée en puissance. achat immobilier. L’augmentation de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit ont accompagné cette évolution et permis à la demande de réaliser des projets plus audacieux.

Ainsi la nouvelle offre revient clairement à des propositions tarifaires plus ambitieuses qu’auparavant.

Comme d’habitude lorsque le marché reprend des couleurs, les vendeurs deviennent plus audacieux. Et après 6 mois de progression déjà soutenue, les prix affichés ont augmenté de 2,0% sur trois mois en septembre (et même de 3,3% sur le marché immobilier) laissant émerger de futures évolutions des prix signés.

Aussi, comme on l’observe depuis mars dernier en Province et dans la plupart des grandes villes et depuis le début de l’été à Paris et en région parisienne, la hausse des prix des compromis signés se poursuit. Certes, c’est habituel, le rythme de progression s’est ralenti en août et septembre, mais sur un plan trimestriel glissant la hausse reste notable : +0,7% sur trois mois (+0,7% pour les appartements et +0,9% pour les maisons).

Mais bien que la courbe des prix se soit inversée, les prix signés restent sur une tendance baissière sur un plan annuel glissant. Le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec – 2,9 % pour l’ensemble du marché, contre – 4,6 % en avril et mai. Il faudra cependant attendre encore plusieurs mois (probablement au printemps 2025) pour que la courbe des prix mesurée en niveau annuel glissant se retourne.

Le marché du neuf a été fortement affecté par la baisse des ventes et pourtant le mouvement de baisse des prix s’atténue progressivement au fil des mois. Les évolutions observées depuis le printemps dernier restent néanmoins très différentes, entre un marché des appartements où la baisse des prix est de moins en moins rapide et celui des maisons où les prix baissent à un rythme lent mais persistant.

Sur le marché de la promotion immobilière, qui tarde à sortir d’une crise sans précédent, tant par son ampleur que par les conséquences du manque de soutien des pouvoirs publics, les prix des appartements baissent encore à un rythme assez soutenu. En septembre, en rythme annuel glissant, la baisse était de 2,3% sur un an. Mais après plusieurs mois durant lesquels la baisse a culminé à 2,8%, ce ralentissement est notable : car depuis juillet dernier, mesuré en trimestriel glissant, le niveau des prix a augmenté assez rapidement, de 1,8% sur 3 mois.

En revanche, sur le marché de l’habitation individuelle, malgré la meilleure tenue du niveau des ventes des constructeurs observée depuis le printemps, le rythme de baisse des prix mesuré en niveau annuel glissant se maintient : -0,6% sur un an. en septembre. Et l’affaiblissement saisonnier de l’activité observé durant l’été s’accompagne depuis juin dernier d’une baisse du niveau des prix mesuré en trimestriel glissant : avec -1,1% sur 3 mois, en septembre.

Au cours de l’été, la hausse des prix s’est accentuée. Mais compte tenu de la baisse observée en 2023, en rythme annuel glissant, les prix n’augmentent sur un an que dans 38 % des villes de province de plus de 40 000 habitants (contre 35 % en août et 23 % en juin) : la hausse est alors 5,9% en moyenne. Et cela concerne désormais les grandes villes (plus de 100 000 habitants) comme Amiens, Dijon, Lille, Limoges, Metz et Saint-Etienne. D’autres grandes villes vont bientôt tomber dans le champ des hausses de prix : comme Besançon ou Strasbourg.

Car après plusieurs mois de progression ou de légère baisse des prix, le paysage change rapidement. Ainsi, dans toutes les villes de plus de 40 000 habitants, dans 68 % d’entre elles, les prix augmentent plus vite ou baissent moins vite.

Lorsque les prix augmentent, la hausse est plus rapide dans 67% des villes et entre août et septembre, les hausses sont de 2,3 points de plus (6,2% en moyenne, contre 3,9%) : par exemple à Châteauroux, Colmar ou Lille. Et si les prix baissent en septembre, la baisse est moins rapide dans 75% des villes, pour un écart de 1,2 point en moyenne (-5,3% contre -6,5% en août). Mais parfois la baisse des prix s’accentue, presque toujours en réponse à un moindre attrait de la demande pour ces villes : c’est le cas à Avignon, Grenoble, Saint-Herblain, Rezé ou Valenciennes.

Dans ce paysage, la baisse est désormais trois fois plus lente en Province qu’en Ile de France : – 1,4 % sur un an (- 3,2 % en juin) contre – 5,4 %.

Et il existe de plus en plus de villes de plus de 40 000 habitants avec des hausses de prix de 10 % ou plus : comme Alès, Angoulême, La Roche-sur-Yon ou Niort. Tandis qu’ailleurs la hausse se généralise et s’observe à un rythme de 5% et plus dans les grandes villes comme Bourg en Bresse, Gap, Limoges ou Meaux.

« Le marché immobilier dijonnais montre des signes de stabilisation et, même si les prix n’ont pas sensiblement baissé, les négociations de vente sont désormais plus difficiles qu’avant. C’est pourquoi une bonne stratégie de communication et un marketing optimal sont plus que jamais indispensables pour vendre votre bien au meilleur prix du marché.
Julien Salamon – Dijon

Dans un marché en reprise, avec des prix en hausse depuis le printemps dernier, les évolutions observées entre métropoles accentuent des écarts qui jusqu’ici étaient presque toujours dus à l’image du potentiel de développement économique des territoires et aux niveaux de revenus. ménages résidents, sans trop laisser de place à la qualité de vie observée.

Sur le marché des appartements, les prix au m² augmentent désormais dans les métropoles de Nancy et Strasbourg. Et les différences de niveaux ou de taux de variation des prix sont de second ordre entre le centre-ville et la périphérie. En revanche, les prix continuent de baisser rapidement (5 à 6 % sur un an) dans les métropoles de Bordeaux, Brest, Lyon, Nantes et Paris : dans tous les cas, les évolutions sont comparables entre le centre et la périphérie ; Hormis Brest Métropole, la décote pour la périphérie reste inchangée (33 % pour Paris, 12 % en moyenne pour Bordeaux, Lyon et Nantes ; tandis que pour Brest, la périphérie est toujours préférée au centre (décote négative) en raison de la perte d’attractivité de l’habitat collectif.

Concernant le marché de l’immobilier, les prix n’augmentent que dans la métropole Nice-Côte d’Azur : alors que les prix continuent de baisser dans le centre-ville, la pression de la demande en périphérie et une décote élevée (près de 25%) soutiennent une hausse significative. dans les prix. En revanche, les prix baissent dans d’autres métropoles, parfois à un rythme rapide (Bordeaux, Grenoble, Lyon, Nantes, Nancy et Paris) : malgré une demande toujours forte de maisons individuelles, les difficultés d’accès au crédit pèsent sur les capacités d’achat. des ménages.