A l’ère du big data, de ces données massives, il serait très imprudent d’investir sur un coup de tête. L’approche procède davantage d’une réflexion numérique, mais aussi de données personnelles.

Quelques impondérables guident votre choix d’investissement :

• Ton connaissance de certaines villes : tu es nantais ou tu as étudié à Lille ? Connaître en détail la ville dans laquelle vous investissez est important. Il faut également s’y rendre pour mettre à jour ces connaissances.
• Ton budget d’investissement : votre capacité d’emprunt n’est pas illimitée, surtout si vous remboursez déjà un prêt hypothécaire pour votre résidence principale. Les banques financent un investissement locatif en prenant en compte environ 70% des loyers estimés.
• Ton impact fiscal : fortement imposé, vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu ? Optez pour un investissement en loi Pinel ou en loi Denormandie. Vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ? Optez pour une location meublée à LMNP.

Comme tout achat immobilier, un investissement locatif reste dominé par emplacement ! C’est un point crucial, notamment pour les nouveaux programmes de la loi Pinel. Privilégiez toujours un bon emplacement dans une perspective de location, mais également dans une perspective de revente.

Il est alors temps de s’intéresser à chiffres de la ville :

• qualité de vie (données subjectives)
• dynamisme des grands projets urbains (infrastructures de transports, enseignement supérieur, hôpital, développement du centre-ville, etc.)
• évolution des prix de l’immobilier sur une longue période (10 ans)
• tension sur le marché locatif : proportion de locataires, typologie des biens immobiliers
• profil du locataire : étudiants, touristes, famille, senior
• rendement locatif brut estimé

Plus vous disposez de données sur une ville, plus votre investissement sera sûr. D’autres éléments peuvent être intéressants comme par exemple les décisions de la mairie en matière d’urbanisme et de location meublée.

Ce top 5 des villes où investir en France est loin d’être exhaustif. Nous avons sélectionné plusieurs villes pour leur rentabilité.

C’est l’exemple parfait de ville moyenne à haut rendement avec 8,25% brut.

Logique puisque cette ville, accessible en 1h30 depuis Paris, affiche une bonne qualité de vie. Les prix de l’immobilier sont en croissance de 36,7% plus de 10 ans. La population compte un taux de 69% de locataires dont 11 000 étudiants.

Le prix au mètre carré (m2) reste attractif avec un prix moyen inférieur à 2 000 €.

Autre ville moyenne en croissance, Niort bénéficie du développement des villes voisines Poitiers, Bordeaux et La Rochelle. Située à une heure de la mer et au cœur de la campagne du Marais poitevin, la commune séduit les jeunes familles en quête de nature. Les infrastructures de transports se développent (TGV et autoroutes).

Avec des prix immobiliers inférieurs à 2 000 €/m2, le rendement d’un appartement 2 pièces de 40 m2 atteint 6,6 %. Le prix moyen de location atteint 11 €/m2.

La sécurité semble assurée avec une croissance régulière des prix sur 10 ans à +22,6%. Par ailleurs, la moitié des résidents louent leur résidence principale.

Depuis plusieurs années, Angers a remplacé Nantes au classement de des villes où il fait bon vivre. Accessible par TGV et autoroute, la ville est située à 1h30 de Paris et tout autant de la mer.

Avec une population composée à plus de 20% d’étudiants, Angers dispose d’un marché locatif actif surtout sur les petites surfaces.

La croissance démographique fait monter les prix de l’immobilier. Le prix moyen de 3 128 €/m2 a vu une croissance de 52,7% sur 10 ans. Autre point fort pour investir à Angers : le taux de locataires atteint 67 %.

Le taux de rentabilité brut d’un studio atteint ainsi 6,8 %.

Laissons les villes moyennes se concentrer sur métropoles. La ville rose allie beau temps, douceur de vivre et fort dynamisme. La croissance démographique a été significative ces dernières années avec +25 000 habitants par an et +20 000 créations d’emplois par an. Devenu Capitale française de l’aéronautiquel’année prochaine elle bénéficiera d’une offre TGV pour rejoindre Paris en 3h30.

L’immobilier toulousain bénéficie de cette attractivité. Le prix moyen s’élève à 3 400 €/m2 au 1er mai 2024, soit une croissance de 26 % sur 10 ans. Le loyer dépasse 14 € le mètre carré. La rentabilité brute d’un studio est donc de 5% pour un risque de vacance locative faible.

Autre ville du sud, Montpellier allie soleil et mer, une qualité de vie recherchée par de nombreux Français. La croissance démographique est soutenue (+4 000 habitants par an) et régulière depuis 10 ans.

C’est le endroit prisé des parisiens qui quittent la capitale. Les investissements dans les infrastructures suivent avec un nouveau tramway. Montpellier bénéficie d’une situation privilégiée au sud de l’Europe.

Les prix de l’immobilier sont affectés par un Augmentation de 41 % plus de 10 ans ! Il faut compter en moyenne sur un prix de 3 500 €/m2 pour un appartement, alors qu’une location débute à 15 €/m2 en moyenne. La rentabilité affichée est donc comprise entre 5 et 6%.

Conclusion : selon votre budget, investir dans une métropole ou dans une ville moyenne assure un rendement supérieur à 6% dans de nombreuses villes de France. Profitez de la baisse des taux d’intérêt pour investir dans l’immobilier. Un bon moyen de préparer sa retraite, de créer un patrimoine à transmettre à vos enfants ou de compléter vos revenus dans quelques années.

Sources :