Depuis juin 2022, lorsque les marges étaient au plus bas, leur augmentation a été rapide: + 91% pour l’ensemble du marché, moins rapide pour les appartements (+ 80%) que pour les maisons (+ 101%). Cette augmentation a été la réponse du marché à la baisse générale de la demande déstabilisée par le changement de stratégie de la BCE et la hausse des taux de crédits au cours de l’année 2023, et en particulier en resserrant l’accès au crédit imposé par la Banque de France. Parce que l’on fait face à la difficulté d’accéder au crédit, la demande vise à négocier autant que possible. Ainsi, en décembre 2024, les marges sont apparues à 7,9%, soit 59% au-dessus de leur longue période (respectivement de 7,4% et 64% pour les appartements; 8,4% et 54% pour les maisons).

Mais depuis 2024, la reprise des transactions sur les marchés des pénuries et la hausse des prix des anciens logements notés dans la plupart des villes ont changé les termes de négociation. D’autant plus que les banques ont réduit les contraintes de contribution personnelle imposées par la Banque de France, afin de revitaliser un marché particulièrement déstabilisé par la récession.

Et les développements observés en 2024 n’étaient pas comparables entre tous les types de logements. Sur le marché des appartements, les marges ont augmenté de 15% par rapport à l’année: mais ils pensaient que 22% sur les petites maisons (studios et 2 chambres) à 7,0% en décembre et seulement 9% sur les grandes logements (6 pièces et plus) à 9,5% en décembre. Sur le marché de la Chambre, les marges ont augmenté de 14% en 2024: l’augmentation des marges a été la plus rapide (+ 18%) sur les grandes maisons (6 chambres et plus) à 9,5% en décembre et seulement 10% pour d’autres marchandises à 7,5% en décembre.

Et les marges restent les plus basses dans les régions où les prix sont élevés (Alsace, Ile de France, Rhône-alpes) étant donné le resserrement de l’accès au crédit: loin d’être synonyme de demande, ils révèlent la situation d’une pénurie d’une offre rarement prête perdre sur le produit de la vente. Bien qu’ils soient les plus élevés dans les régions à bas prix (Bourgogne, Limousin, Lorraine): Sur les marchés étroits, la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés face à une demande rationnée par le crédit, mais sans toujours suffisamment pour Permettez à un acheteur de réaliser son projet.

En 2024, l’ancien marché a bénéficié d’un environnement favorable: au-delà des incertitudes politico-économiques qui se sont renforcées, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des crédits immobiliers, allongement des prêts) et la renaissance du dynamisme d’une partie des banques a accompagné la reprise des achats immobiliers des ménages et a alimenté l’augmentation de leur demande de crédits immobiliers. Également après un début de l’année incertain, avec une activité toujours en baisse, les ventes se sont redressées au printemps et l’année s’est bien mieux terminée qu’il ne l’avait commencé.

Ainsi, à la fin de l’année, mesurée à un niveau trimestriel coulissant, les ventes ont augmenté de 8,7% en glissement annuel: il y a un an à la même période, l’activité a chuté de 31,3%! Et l’augmentation des ventes était telle qu’en fin de compte, le nombre de compromis signés en 2024 est presque identique à celui de 2023.

La reprise était donc vigoureuse, même si l’analyse de la situation économique à travers le prisme de l’évolution des actes signés (en retard de 3 à 4 mois sur la réalité du marché qui rapporte LPI) n’a pas permis à beaucoup d’observateurs que de le voir récemment.

Mais après 4 ans de baisse des ventes et une perte d’activité de 31,9% depuis 2019, les nuages ​​s’accumulent en 2025 malgré la conjonction de la conjoncture. Certes, les conditions de crédit s’amélioreront un peu en 2025. Mais l’inversion du gouvernement Barnier pesera sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, avec en échange de la hausse du chômage. L’augmentation des ventes d’anciens logements sera clairement ralenti: seuls quelques (petits) pour cent attendus, plus de la moitié de moins que ce qui était attendu fin novembre!

La conjonction de la situation économique qui s’est trouvée toutes en 2024 a entraîné une augmentation rapide des ventes depuis le début du printemps. Au cours du dernier trimestre, l’augmentation des ventes a également été très rapide (au moins 15%, en quart de travail annuel) dans 6 régions très différentes du point de vue économique et socio-démographique (Centre, Franche Comté, Haute Normandie, Nord-PAS de Calais, Paca et Picardy). Alors que les ventes ont stagné dans Languedoc-Roussillon, soutenant même environ 8% dans Limousin et Lorraine.

Les différences d’évolution des ventes réalisées tout au long de l’année 2024 sont également marquées entre les régions, révélant 3 groupes de régions.

Dans 4 régions (Alsace, Haute Normandie, Nord-Pas de Calais et Rhône-Alpes), le niveau d’activité a augmenté d’environ 10%. Dans ces régions qui portent 20% des ventes réalisées en France continentale, la demande a été en mesure de répondre plus facilement aux exigences d’une contribution personnelle élevée imposée par la Banque de France, en tenant compte du niveau de prix pratiqué et relativement abordable compte tenu des capacités d’achat de clients: d’autant plus que ces marchés ont souvent bénéficié de l’arrivée d’acheteurs riches.

D’un autre côté, les ventes ont stagné ou n’ont fait que faiblement évoluer (de 1 à 2%) dans 8 régions qui représentent 50% du marché national: la Normandie inférieure, le champagne-ardenne, la franchise Comté, Ile de France, Midi-Pyrénée, Paca, paie De La Loire et Picardie. Cependant, ces régions sont très différentes par la taille des marchés et par les caractéristiques (sociodémographiques et budgétaires) de la demande, tandis que les niveaux des prix pratiqués font partie d’une échelle allant de 1 à 8 (ou même 1 à 10 ).

Ailleurs, les ventes ont diminué d’au moins 6 à 7% en 2024. Dans ces régions qui portent 30% du marché, la demande reste pénalisée par des exigences de contribution personnelle. Et la poursuite de la baisse des ventes a participé au blocage de toute la chaîne immobilière (marché locatif et achats de nouveaux logements). La situation est même particulièrement bloquée par des ventes d’au moins 12% en 2024, dans 3 régions (Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes).

«Les prix de l’immobilier sont restés globaux stables, avec une légère baisse de l’activité malgré la baisse des taux de prêt. Pour nos acheteurs de plus en plus informés sur le marché immobilier, la sensibilité au DPE est toujours très présente dans leurs critères de recherche. “
Sébastien Hilaire – Orléans