Dans un ancien marché d’expansion, les prix des logements offerts pour l’achat progressent rapidement. Car malgré les exigences de la contribution personnelle imposées par la banque de France qui ne pénalisent que la première accession, l’augmentation des prix reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat: en particulier dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, où les augmentations ont été notées en juillet dans 75% d’entre elles (+ 2,8% en moyenne, sur une année). Il y a un an, les prix ont chuté dans 90% de ces villes (5,3% en moyenne).

En outre, les offres faites sur l’ancien marché annoncent la poursuite de cette augmentation: avec + 3,0% sur 3 mois pour les prix affichés (+ 2,7% pour les appartements et + 3,5% pour les maisons).

Ainsi, la hausse des prix observée au cours des 3 derniers mois témoigne de la vivacité du marché: avec des augmentations de 2,5% pour les appartements et pour les maisons. Et en juillet 2025, les prix mesurés dans un niveau annuel coulissant ont augmenté de 1,4% sur un an, sur l’ensemble du marché: il y a un an, en même temps, les prix ont baissé de 3,7%. L’augmentation reste la plus rapide sur le marché de la Chambre où la demande est toujours très forte: + 1,7% sur un an, contre + 1,2% pour les appartements.

Et en juillet 2025, les prix mesurés à un niveau trimestriel coulissant ont trouvé leur niveau de janvier 2023: celui de février 2023 pour les appartements et celui de novembre 2022 pour les maisons.

Les candidats à l’achat de nouveaux logements bénéficient de l’extension du PTZ sur tout le territoire et de l’amélioration de ses principaux paramètres. Mais les taux de crédits immobiliers ont été stabilisés depuis le début du printemps et le niveau de contributions personnelles requis par les banques est toujours.

Cependant, sur le marché des maisons individuelles, la demande bénéficie pleinement du renforcement de l’offre de fabricants (à la fois en termes de niveau et de diversité des produits offerts): les ventes de maisons progressent donc rapidement. La hausse des prix des logements se poursuit donc, mais elle ralentit progressivement: au cours des trois derniers mois, les prix n’ont donc augmenté que de 1,1%; et 0,2% sur un an, dans un niveau annuel coulissant.

D’un autre côté, sur le marché des nouveaux appartements, les ventes ont du mal à se lever: le niveau de prix décourage les propriétaires de la propriété, tandis que les candidats à un investissement locatif privé sont peu nombreux, car l’abolition du système Pinel. Les développements récents sur le marché de la promotion immobilière ne permettent donc pas de réduire rapidement une inversion de la courbe de prix, malgré leur frisson habituel au début de l’été (+ 2,5% sur trois mois). Toujours plus d’un an, la baisse des prix se poursuit à un rythme soutenu avec – 0,8%, dans le changement annuel.

La hausse des prix des anciens logements semble fermement inscrite dans le paysage immobilier. De plus, il concerne désormais 75% des villes avec plus de 100 000 habitants (contre 40% en janvier et seulement 10% en juillet 2024), à laquelle doit être ajouté 7,5% des grandes villes (Bordeaux, Besançon et Toulouse) qui passeront bientôt au prix des augmentations de prix. De plus, dans les grandes villes, le rythme de l’augmentation des appartements dans les appartements est désormais de 2,8% sur un an, plus du double de l’augmentation mesurée en France. Et à Paris, les prix progressent lentement (+ 0,1% sur un an), après 3 ans de déclin. L’augmentation de la diffusion largement en Ile de France (50% des villes sont affectées), avec + 1,1% sur un an.

Mais en même temps, la diffusion de la hausse des villes de plus de 40 000 habitants marque le plongeon: 64% de ces villes sont affectées par une augmentation des prix des anciens appartements (59% pour les maisons), une proportion qui progresse très lentement depuis la fin du printemps (avec une tendance à la stagnation).

La dégradation de l’environnement du marché (les pertes de pouvoir d’achat, la détérioration du marché du travail, la fin de la baisse des crédits, etc.) commence à peser à la demande et sa capacité à absorber l’augmentation des prix actuels. Sauf dans les territoires où le produit de la revente de l’immobilier éclaire les contraintes du financement de nouveaux projets.

Cependant, certaines grandes villes ne semblent pas être affectées par la hausse ou par l’inversion de la courbe des prix des anciens appartements, pour des raisons économiques ou pour l’abandon d’une partie de la demande. Le mouvement de déclin est ainsi renforcé en Amiens et Saint-Etienne, mais aussi dans Nantes et Rennes.

«En juillet, les vendeurs sont motivés, les acheteurs aigus et les offres tombent juste avant les valises. Une grande continuité en juin! “
Alex Quicampoix, conseiller immobilier à Lyon

Dans un marché dont l’activité augmente rapidement, les différences d’évolution des prix sont renforcées et bouleversent les modèles de valorisation des biens qui prévalaient jusque-là. Dans la plupart des métropoles, l’intensité des déséquilibres quantitatifs entre l’offre et la demande exerce désormais une forte pression sur les prix. Et cela s’ajoute à l’impact sur les prix du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenu des ménages résidents, sans souvent laisser trop de place à la qualité de vie observée.

Entre les métropoles les moins chères (Brest Mhétropole, Grand Nancy et Rouen Normandy) avec des prix dans l’ordre de 2 500 € pour les anciens appartements et celui de Grand Paris, la différence de prix est de 1 à 2,8. D’un autre côté, l’écart est inférieur, de 1 à 2,1 avec la métropole de la Nice-Côte d’Azur et 1 à 1,6 avec les métropoles de Lyon, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Toulouse.

Dans la plupart de ces métropoles, la préférence pour la périphérie est renforcée: le prix du centre-ville par rapport à la périphérie augmente. Il augmente également clairement sur Grenoble, Marseille et Strasbourg, ou même sur Brest et Rennes: malgré la pression de la demande et / ou des difficultés à étendre la flotte de logements en dehors du centre-ville, la demande plus facilement compréhensible à un environnement plus sûr et plus en ligne avec ses attentes. Néanmoins, cette préférence pour la périphérie n’est toujours pas trouvée sur les métropoles de Lyon, Nice ou Paris.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 2 entre une part, les métropoles de Brest, la Grand Nancy ou la Normandie Rouen et, d’autre part, celles de Grand Paris et de la Nice-Côte d’Azur. Et l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier et Strasbourg d’une part et ceux de Grand Paris et de la Côte D´azur est faible, de l’ordre de 20%.