Au cours des années 2021 et 2022, un nombre record de transactions ont été signées : 1,13 million de ventes à fin 2022même si ce dynamisme s’est atténué en seconde période.

Le pic est atteint à l’été 2021 (1). Il faut dire que les taux hypothécaires étaient particulièrement attractifs : autour de 1% en 2021. Les taux d’intérêt ont commencé à remonter en 2022 pour atteindre 2,50% sur 20 ans en fin d’année.

Entre janvier 2022 et décembre 2023, les tarifs ont été multipliés par 4 ! Une telle hausse des taux est le résultat de nombreux facteurs :

• situation géopolitique tendue (guerre en Ukraine),
• situation économique incertaine (après la pandémie),
• une inflation croissante entraînant une forte réaction de la Banque centrale européenne (BCE) qui a mis en œuvre 10 hausses successives de ses taux directeurs.

Début 2024, l’inflation semble contenue et les taux commencent à baisser. La baisse des taux moyens immobiliers est lente mais régulière : chaque mois depuis le début de l’année, le le taux immobilier perd 10 points de base(2).

Ainsi, à fin avril 2024, le taux immobilier moyen s’établit à 3,81%, contre 3,90 en mars 2024. Les courtiers anticipent déjà des taux de 3,3% en fin d’année.

La tentation est grande pour un acheteur d’attendre encore un peu pour bénéficier des meilleurs taux immobiliers. Mais le succès d’une transaction immobilière ne se mesure pas uniquement au taux d’emprunt. C’est le bon moment pour acheter un bien immobilier et voici pourquoi.

En 2 ans, le la production de crédit s’est effondrée de 66% ! Les banques exigeaient un dépôt personnel plus important et refusaient de nombreuses demandes de prêts immobiliers. Le taux de refus a culminé à 50 % en 2023.

Les emprunteurs se sont retrouvés coincés entre :

• un taux d’usure trop bas et ne suivant pas la croissance effrénée des taux immobiliers ;
• un taux d’endettement maximum de 35% fixé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui refuse de modifier ses critères.

Avec la baisse des taux, la situation s’améliore en 2024. Ainsi, le début de l’année voit le retour de l’esprit de conquête parmi les établissements de crédit. Après plus de 2 années de morosité, la production de crédit redémarre. Elle augmente de 73,8% entre décembre 2023 et avril 2024. L’évolution est similaire pour le nombre de prêts immobiliers accordés : + 67,5% sur la même période.

C’est le moment d’en profiter ! Lorsque les banques auront atteint leurs objectifs annuels en termes de nouveaux clients, la situation sera moins favorable.

Les propriétaires ont forcément lu des articles dans les médias concernant la hausse des taux, la baisse des prix et la baisse du nombre de transactions. Inquiet, le vendeur estime qu’il doit reprendre ses esprits. Il est donc prêt à sacrifier une partie du prix de vente attendu pour finaliser la vente.

Le la marge commerciale atteint 7% en moyenne (3). Vous pouvez négocier spécifiquement pour un bien en vente depuis quelques mois (car le prix est trop élevé) ou sélectionner des annonces dont le prix de vente est 10 à 15 % supérieur à votre budget réel. En rassurant le vendeur sur votre plan de financement, vous attirez son attention. Ces derniers mois, trop de promesses de ventes n’ont pas été concrétisées faute de crédit immobilier.

Depuis quelques années, le marché immobilier était favorable aux vendeurs. Cela devient un marché d’acheteurs. La pénurie de biens à vendre est derrière nous. Depuis début 2024, les professionnels constatent un Augmentation de 18% des annonces immobilières et certains croient qu’il y a + 32% de biens à vendre entre le dernier trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 (4).

Et autre fait important dans l’équation immobilière : les prix continuent de baisser. Ainsi, le 1er trimestre 2024 montre un nouveau baisse moyenne de 1,6% dans l’ancien.

Sur un an, les prix des logements anciens baissent pour le troisième trimestre consécutif :

• – 5,2% au 1er trimestre 2024 (- 5,5% pour les appartements et – 4,9% pour les maisons)
• ‑ 3,9% au 4ème trimestre 2023,
• – 1,8% au 3ème trimestre 2023 (5)

Le pouvoir d’achat des Français en matière d’immobilier s’améliore. La preuve avec un exemple numérique.

Vous souhaitez emprunter 200 000 €. Avec un taux de 4,2% hors assurance, votre mensualité s’élève à 1 290 € sur 20 ans (assurance comprise). Si le taux est de 3,5%, vous ne remboursez que 1 217 € chaque mois. Au final, le coût total du crédit vous fait économiser plus de 20 000 € sur 20 ans.

On peut aussi raisonner en termes de mensualités pour étudier le gain de pouvoir d’achat obtenu par la baisse des taux.

Enfin, gardez à l’esprit que la négociation du prix de vente n’intervient qu’une seule fois au moment de l’achat ! Alors que le le taux d’emprunt peut être négocié en plusieurs mois si la baisse est vraiment importante. Le marché du crédit est très concurrentiel… Vous pouvez faire racheter votre crédit auprès d’un autre établissement.

Commencez par rencontrer un conseiller iad pour discuter de votre projet immobilier. Son expertise est inestimable pour trouver le meilleur bien au meilleur prix.

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